투에이스의 부동산 절세의 기술(전면개정판)

최근 몇 년간 부동산 호황기가 지속되었고, 문재인정부가 들어서며 집값이 급등하는 원인을 부동산 다주택자 투기세력에 두고 부동산 규제를 차츰 하기 시작하였다. 일명 8.2부동산대책이란 고강도 규제를 꺼내들며 부동산 시장의 흐름을 바꾸려 하는 것 같다.

내집마련도 해야하고 부동산투자도 본격적으로 공부해볼까하는 와중에 그동안 나름 세운 계획들을 다시 짜야하는 상황에 놓이게 되었다.ㅠ

 

집은 거주 개념으로 접근해야 한다고 하지만, 지역 형평성이 이미 다르고 물가상승률 등을 고려하면 실물자산인 부동산 투자는 필수적인 것 같다. 하지만 복잡한 규제와 세금 정책들로 손해보는 일은 없어야 하니까 어렵지만 세금 공부 아니 현재 상황에 맞는 절세 계획이 선행되어야 한다는 생각이 들었다. 

그러던 중 투자자들 사이에서 세금 전문가로 통하는 투에이스님이 쓰신 '부동산 절세의 기술'이란 3년 연속 세금분야 베스트셀러, 세금 필독서를 알게 되었고, 마침 8.2대책을 반영한 전면개정판이 최근 출시 되었다는 반가운 소식을 듣고 바로 구입하여 읽었다.

 

 

김동우(투에이스)

각종 투자 커뮤니티 섭외 1순위로 꼽히는 최고의 부동산 세금 강사. 13년 경력의 실전 투자자답게 투자자들에게 꼭 필요한 부분만 골라 눈높이에 맞춘 강의로 열렬한 호응을 얻고 있다. 
25년간 은행에서 근무했지만 IMF 한파에 밀려 퇴직한 후, 오랜 방황 끝에 전업투자자 및 임대사업자로서 제2의 삶을 시작했다. 700여 만 원으로 매입한 낡은 빌라를 시작으로 13년간 다양한 투자 방식을 두루 섭렵, 현재는 약 80채의 부동산을 보유 및 관리하고 있다. 
처음에는 수익 내는 투자에만 집중했지만, 갑작스런 세무조사를 받게 되면서 세금의 무서움을 깨닫고 ‘살아남기 위해’ 세금 공부를 시작했다. 그 과정에서 자신뿐 아니라 동료 투자자들의 세금 문제 해결을 돕기 시작했고, 이것이 입소문 나면서 부동산 세금 전문 강사로 나서게 됐다. 
유수의 투자 커뮤니티 및 경매 학원은 물론 경매정보회사 굿옥션, 부동산 포털 닥터아파트, 롯데백화점 문화센터 등에서 강의했다. 2013년 준공공임대사업 제도 시행 당시에는 임대사업자를 대표하여 간담회에 초청되기도 했다. ‘베푸는 것이 최고의 투자’라는 생각으로 더 많은 투자자에게 세금 지식을 전하기 위해 노력중이다.

[예스24 제공]

 

투에이스님 블로그 : https://blog.naver.com/tbank

추천의 글_ 부동산 투자자들이 그토록 찾았던 책 

들어가는 말_ 문재인 정부에서는 더더욱 ‘절세의 기술’을 알아야만 한다 


1장. 세금 지혜롭게 절세하기 
투자자에게 세금 공부는 선택이 아닌 필수다 
최종 수익률은 세금에서 결정된다 
절세와 탈세는 어떻게 다른가 
세금 문제가 생기면 국세청부터 찾아가라 
세금 돋보기_ 세금은 살아있는 생물과 같다 
투자하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의하라 
Insight_ 조세 정책을 보면 부동산 시장의 향방을 예측할 수 있다 


2장. 이것만 알면 부동산 세금이 쉬워진다 
첫 번째: 살 때부터 팔 때까지 한눈에 훑어보기 
두 번째: 주택 투자는 세금 혜택이 많다 
세 번째: 열거주의와 포괄주의 
세금 돋보기_ 제척기간과 소멸시효 
네 번째: 실질과세의 원칙과 근거과세의 원칙 
다섯 번째: 감면과 비과세의 차이 
세금 돋보기_ 세상에서 제일 좋은 절세법 ‘비과세’ 
Insight_ 절세만 잘해도 충분한 수익을 거둘 수 있다 


3장. 취득 및 보유 시 필요한 세금 제대로 알기 
부동산별 취득세 산정 요령 
실투자금 계산 시 취득세를 반드시 고려하라 
세금 돋보기_ 실거래가 vs 시가표준액 
보유하기만 해도 내는 세금, 재산세 
세금 돋보기_ 누진세율이란 무엇일까 
부동산 수가 많아지면 종합부동산세 확인은 필수다 
Insight_ 어떻게 매기느냐보다 ‘어떻게 감면 받느냐’ 


4장. 절세 기술의 핵심, 양도소득세 
양도소득세는 어떤 구조로 이뤄져 있나 
공제 항목만 잘 챙겨도 양도소득세가 줄어든다 
세금 돋보기_ 장기보유특별공제 제대로 알기 
절세전략 1: 명의를 분산하라 
절세전략 2: 시간을 분산하라 
절세전략 3: 손해와 이익을 상쇄시켜라 
세금 돋보기_ 환산가격 제대로 알기 
절세전략 4: 필요경비를 공제 받아라 
절세전략 5: 1주택자 비과세 조항을 적극 활용하라 
세금 돋보기_ 실수하기 쉬운 비과세 항목 체크리스트 
절세전략 6: 비사업용 토지는 사업용으로 전환하라 
Insight_ 업·다운 계약서의 위험성 


5장. 다주택자 양도소득세 중과, 이것만 알면 된다 
다주택자 중과 규정, 세금 부담 큰 편이다 
3단계 체크로 중과 여부만 쉽게 구분하기 
1단계: 팔려는 주택이 조정대상지역 내에 위치하는가 
2단계: 내가 보유한 중과주택 수는 몇 채인가 
3단계: 중과를 적용받지 않는 예외적 경우인가 
세금 돋보기_ 1세대1주택자의 비과세 요건 강화 
조합원 입주권과 분양권도 중과주택에 포함될까 
다양한 사례를 통해 절세 전략 세우기 
Insight_ 실전에서 자주 실수하는 중과 관련 case 모음 


6장. 월세 받을 때 반드시 따져야 할 종합소득세 
소득세를 계산하는 3가지 방법 
복잡한 종합소득세, 한눈에 정리하기 
주택 수와 월세 규모에 따라 적용 방식도 달라진다 
전세를 월세로 환산하는 간주임대료 계산 방식 
세금 돋보기_ 계약 파기로 받은 계약금은 소득세를 낼까 
비용을 공제받는 방법: 장부신고와 추계신고 
종합소득세 절세를 위한 3가지 팁 


7장. 주택임대사업자 자세히 알아보기 
임대사업자의 세금 vs 봉급생활자의 세금 
단기임대 vs 장기임대 vs 준공공임대 
주택임대사업자에게는 다양한 혜택이 있다 
세금 돋보기_ 준공공임대주택은 저금리 자금 지원을 받을 수 있다 
주택임대사업자가 지켜야 할 의무사항들 
세금 돋보기_ 임대료 5% 상한 금액을 계산하는 법 
임대사업의 새로운 트렌드 ‘준공공임대’ 
준공공임대도 전략에 따라 다르게 활용된다 
법인도 임대사업을 할 수 있다 
세금 돋보기_ 법인은 양도소득에 대해 추가과세를 한다 
법인 설립 시 반드시 따져봐야 할 4가지 
Insight_ 임대주택 등록 활성화 방안 들여다보기 


8장. 매매사업자 자격 200% 활용하기 
부가가치세의 기본 구조를 이해하자 
미리 내고 나중에 돌려받는 매입세액공제 
양도소득세 피하려다 부가가치세에 당할 수 있다 
무턱대고 사고팔다가 간주매매사업자가 될 수 있다 
세금 돋보기_ 세금은 호랑이보다 무섭다 
매매사업자, 잘 사용하면 강점이 된다 
Insight_ 부가가치세와 정권의 상관관계 


9장. 가족의 미래를 위해 챙겨야 할 증여세 & 상속세 
증여세와 상속세, 비슷한 듯 다르다 
증여세 절세의 핵심은 증여공제액 
세금 돋보기_ 부부 공동명의가 세금을 줄여준다 
증여와 빌려주는 것, 어떻게 구분할까 
순위에 따라 희비가 엇갈리는 상속 문제 
세금 돋보기_ 대신 상속받는 ‘대습상속’ 제도 
상속세를 계산하는 방법 
Insight_ 혹시 나도 자금출처조사 대상일까 


맺는 말_ 후배 투자자에게 전하고 싶은 3가지 조언

[예스24 제공]

다주택자 양도세 중과 피하는 법, 준공공임대주택을 활용한 절세법 모두 수록!

 

부동산 관련하여 여러가지 납부해야 할 세금들이 많지만, 그 중 핵심은 단연 양도소득세일 것이다.

부동산을 매수하고 매도하면서 발생한 차익에서 세금(양도소득세)을 제외한 금액이 실제 발생한 수익이 된다.

양도소득세를 적게 내면 낼수록 수익은 더 커지므로 꼼꼼히 따져봐야 하는 중요한 부분이다.

8.2대책의 핵심은 2018.4.1부터 조정대상지역 내 주택 양도시 중과주택 가산세를 더하고, 장기보유특별공제도 배제한다.

대신 준공공임대주택 등록을 유도해 한시적 세금혜택을 주는 정책을 시행한다.

 

2채 이상의 다주택자 보유자라면 중과세 대상자가 된다는 뜻이다. 하지만, 절세전략으로 세금을 충분히 줄일 수 있다고 말한다.

말만 들어도 복잡한 내용을 투자자들 눈높이에 맞게 쉽게 정리하고 나름 공식을 만들어 이해하기 쉽게 설명한다.

그림, 표를 활용하여 한눈에 들어올 수 있게 잘 정리되어 있다.

[1단계] 팔려는 주택이 조정대상지역 내에 위치하는가

[2단계] 내가 보유한 중과주택 수는 몇 채인가

*여기서 주의할 점은 중과주택은 단지 기준이고, 조정대상지역 내 지역기준과 가액기준에 해당되는 것들만 중과주택에 포함된다. 

 

 

 

[3단계] 중과를 적용받지 않는 예외적 경우인가

이론으로만 끝나는 것이 아니라 구체적인 여러 사례를 들어 실수할 수 있는 부분까지 꼼꼼하게 짚어준다.

 

다주택자 절세방안으로 '사연있는주택'을 적극 활용하여 제시한 부분이 돋보인다.

그래도 놓칠 수 있는 부분을 '체크리스트'를 만들어 하나라도 Y가 있으면 부동산 전문 세무사와의 상담을 권했다.

 

다주택자들의 출구 방편으로 제시한 준공공임대도 무조건 등록하는 게 아닌 상황에 맞게 전략적으로 잘 따져봐야 한다고 말한다.

 

 

8.2대책 이후 1주택자 양도 비과세도 2년 이상 보유가 아닌 거주 요건이 추가 되었다. 그러면 그전에 구입한 분양권은 어떻게 되는거지?

직장, 학업 등의 이유로 부득이하게 실거주를 못할 경우에도 양도세를 내야하나?

평소 궁금했던 내용들도 보란듯이 담겨 있어 나름 아이디어도 얻을 수 있었다.

현재 투자자들의 궁금한 부분을 잘 알고 긁어주는 느낌이다. 다년간의 투자로 쌓아온 내공이 느껴진다.

 

이 외에도 종합소득세, 사업자의 경우 부가가치세의 중요성은 물론 증여세와 상속세까지 구체적 사례들로 이해가 쉽게 쓰여있다.

 

세금을 살아있는 생물과 비교했다. 6월중 보유세(종합부동산세, 재산세) 개편이 예고되어 있고, 하반기에는 거래세(취득세 등)도 손보겠다고 하는 것처럼 세금은 계속 바뀌고 상황에 따라 적용되는 범위가 다르고 변수가 엄청 나다.

하지만 현재 정책을 반영한 가장 유용한 세금 바이블임에는 틀림 없는 것 같다.

본인의 부동산 상황에 맞는 절세가 궁금할 때 해당 부분을 찾아 십분 활용할 수 있을 것이다.

헷갈리고 어려운 세금이지만, 완전히 내 것으로 만들기 위해 다독해야겠다.

 

조세정책은 앞으로의 부동산 시장을 가늠하는 주요 지표라고 했다. 앞으로 정부에서 새로운 정책이 나와 큰 틀이 변화될 때마다 투에이스님의 개정판이 나와 등대 역할을 계속해주시길 기대해 본다.